Il dato sulle compravendite nel secondo trimestre del 2026 (+0,1% su base annua) - pubblicato una settimana fa dall'Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell'Agenzia delle entrate - sembra indicare un mercato stagnante ma trae in inganno:
il mercato immobiliare è fermo non per mancanza di interesse, ma per una grave scarsità di immobili disponibili a fronte di una domanda estremamente elevata, una dinamica che spinge inevitabilmente i prezzi al rialzo.
Nonostante la crescita percentuale quasi nulla delle transazioni, il volume assoluto resta alto (oltre 200.000 abitazioni vendute nel trimestre, +12% sul Q1). Il vero nodo non è l'assenza di acquirenti, ma l'assenza di "materia prima".
Perché i Prezzi Salgono
In un mercato "a risorse limitate", quando molti acquirenti competono per pochi beni, il potere contrattuale passa interamente ai venditori. È la classica definizione di mercato razionato:
Stock in drastico calo: L'offerta di immobili sul mercato si è contratta mediamente del 9% su base annua.
Domanda tonica e solvibile: Gli acquirenti continuano a cercare casa e ad accedere al credito, spostandosi sui mercati alternativi quando non trovano soluzioni sul mercato usato tradizionale (ossia sul nuovo e sulle locazioni)
Risultato sui prezzi: I prezzi non solo tengono, ma continuano ad aumentare nella maggior parte delle città italiane proprio perché la pressione della domanda trova uno sbarramento fisico nell'offerta.
La domanda riconferma la sua forza
Il fatto che la domanda non sia in ritirata è dimostrato da quattro fattori concreti:
Tenuta del Credito: Il tasso medio sui mutui è stabile al 3,6% e l'erogato ha superato i 12 miliardi di euro nel Q2 (+300 milioni su base annua). Le banche finanziano e la gente continua a indebitarsi.
Spostamento sul Nuovo: In assenza di usato di qualità, la domanda si sposta sulle nuove costruzioni, la cui crescita accelera al +15,6% nel Q2 (dal +14,6% del Q1).
Travaso sulle Locazioni: Chi è svantaggiato dalla scarsità di compravendite ripiega sull'affitto, spingendo i canoni in avanti del 3,1% a livello nazionale.
Resistenza dei Valori: Nonostante la riduzione dello stock, i prezzi medi non mostrano alcun segno di cedimento.
L'Impatto dei tassi BCE: rischio di "congelamento"
A complicare il quadro interviene la decisione della BCE (tasso sui depositi al 2,5%). Molti proprietari che beneficano di vecchi mutui a tasso fisso molto basso preferiscono non vendere per non dover stipulare un nuovo mutuo a tassi meno favorevoli. Questo "effetto congelamento" trattiene ulteriori case dal finire sul mercato, riducendo ancora di più l'offerta e alimentando la spinta rialzista sui prezzi.
A Roma prezzi record
La dinamica del mercato incide anche sui prezzi della Capitale, in continua salita ormai da 5 anni, con una vera e propria "esplosione" a partire dal 2024.
Conclusione
Il mercato immobiliare del 2026 si trova in una fase di transizione: non è più guidato dai volumi scambiati, ma dalla scarsità della risorsa.
Pensare a un imminente calo dei prezzi basandosi solo sul dato "piatto" delle compravendite (+0,1%) è una lettura errata: finché la domanda resta alimentata dal credito e l'offerta continua a ridursi, il vincolo fisico dell'inventario continuerà a spingere i prezzi verso l'alto.
