Siamo vicini al picco del mercato immobiliare? I segnali di svolta

Incrociando i dati forniti dai portali immobiliari, da società di analisi e dall'Agenzia delle entrate emergono i primi segnali che fanno pensare che il mercaro stia entrando in una fase nuova, di stabilizzazione, dopo la crescita impetuosa degli ultimi anni.

6 settembre 2026

Nel mercato immobiliare esiste un principio ciclico fondamentale: nessuna fase di crescita è infinita. Dopo un prolungato ciclo rialzista, diversi indicatori suggeriscono che ci stiamo avvicinando al picco dei prezzi e che la continua salita potrebbe prima stabilizzarsi per poi avviare una fisiologica correzione.

Analizzando i dati recenti sul fronte degli affitti, delle compravendite e le rilevazioni dell'Agenzia delle Entrate (OMI), il mercato di Roma si conferma la lente d'ingrandimento ideale per capire dove stiamo andando.

1. Affitti a Roma: l'aumento dello stock raffredda i canoni

Secondo gli ultimi report dell'Ufficio Studi di idealista, nel secondo trimestre l'offerta di abitazioni in affitto a Roma è cresciuta dell'11,9% nel capoluogo (e dell'11,2% a livello provinciale).

L'impatto sui prezzi non si è fatto attendere: ad agosto i canoni locativi nella Capitale hanno registrato una flessione mensile del -2,8%, assestando il canone medio a 19,1 €/mq. È la conferma che, quando l'offerta torna ad aumentare, la pressione rialzista inizia ad allentarsi.

2. Compravendite a Roma e in Italia: i dati Euromq

Sul fronte delle compravendite, le rilevazioni degli ultimi 5 mesi condotte da Euro Metro Quadro (Euromq.it) mostrano come la domanda stia iniziando a resistere ai prezzi di richiesta elevati:

Tempi di vendita in allungamento: Il tempo medio che intercorre tra la decisione di vendere e il rogito è passato da 7,2 a 8,3 mesi (+15%).

Sconto in trattativa più ampio: Lo scarto medio tra il prezzo richiesto negli annunci e il valore reale di chiusura si è allargato, salendo dal 9,1% al 10%.

3. Il punto di vista dell'Agenzia delle Entrate (OMI): il divario tra “vetrina” e “rogito”

Guardando ai dati ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, il mercato residenziale a Roma registra ancora volumi di scambio solidi (grazie all'85,4% di acquisti Prima Casa), ma le quotazioni reali di compravendita evidenziano la reale mappa dei prezzi:

Centro Storico: 6.500 – 11.500 €/mq

Parioli / Prati / Flaminio: 4.800 – 8.500 €/mq

EUR / Monteverde / San Giovanni: 3.200 – 4.800 €/mq

Periferie consolidate e fasce esterne: 1.800 – 3.500 €/mq

La chiave di lettura: I prezzi richiesti negli annunci a Roma toccano spesso medie di 3.800–3.900 €/mq, creando un divario anche del 15-20% rispetto ai valori reali registrati dai rogiti OMI nelle zone intermedie.

Poiché i dati OMI fotografano transazioni concluse mesi prima, l'allungamento dei tempi di vendita (8,3 mesi) e l'aumento della forbice di trattativa (10%) anticipano che nei prossimi rilievi ufficiali vedremo una progressiva fase di stasi o di lieve ridimensionamento dei valori effettivi.