In questo articolo espongo passo passo una valutazione immobiliare reale, effettuata a marzo per un proprietario che desidera vendere la propria casa per acquistarne un'altra, più adatta alle proprie esigenze, in un altro quartiere.

La valutazione si riferisce a una casa nel quartiere romano di Villa Bonelli.

1. Un percorso chiaro

Questo documento fornisce una valutazione tecnica sul più probabile prezzo di vendita della vostra proprietà e illustra un piano di marketing completo necessario per raggiungere il massimo risultato nel più breve tempo.

Di conseguenza verranno prese in considerazione le caratteristiche dell’immobile, vantaggi e svantaggi, identificazione del gruppo target, analisi di mercato, strategie e obiettivi, misure e iniziative da sviluppare e, infine, la definizione del prezzo.

2. Descrizione della proprietà

Le caratteristiche oggettive della proprietà: posizione, metratura, composizione, accessori e pertinenze, dati catastali, eventuali incongruenze

Dopo aver visitato una prima volta la proprietà da valutare, e dopo aver reperito visura catastale, planimetria catastale ed eventualmente altri documenti, riassumo per il proprietario i dati oggettivi dell'immobile oggetto di valutazione: metri quadri, composizione, stato dell'immobile e del fabbricato in cui si trova.

Sembra una banalità ma non lo è. Talvolta, infatti, il proprietario non conosce esattamente i metri quadri della propria casa, oppure non sa che la piantina catastale non è aggiornata.

3. Punti forti.

Le caratteristiche distintive della proprietà da evidenziare in fase di marketing e durante le visite

Vengono messi in evidenza i vantaggi, le caratteristiche positive e distintive dell'immobile. Questi saranno valorizzati e comunicati in modo adeguato al mercato in fase di marketing, promozione e durante le visite dell'immobile.

Queste caratteristiche positive potrebbero essere un affaccio particolarmente apprezzabile, una luminosità superiore alle altre case in vendita nei dintorni, uno spazio esterno particolarmente ampio e vivibile, una ristrutturazione recente, la posizione particolare all'interno del quartiere, etc.

4. Obiezioni

I punti deboli della casa e le situazioni di risolvere

Successivamente vengono evidenziati i "punti deboli" che ciascun immobile inevitabilmente ha: potrebbero essere i necessari tempi e costi di ristrutturazione, oppure delle incongruenze urbanistiche o catastali da risolvere per arrivare alla vendita, oppure ancora la scasa luminosità dovuta a un'esposizione infelice.

Si tratta, quindi, delle obiazioni che molto probabilmente i potenziali acquifrenti non potranno non notare. E' importante conoscere i punti deboli di un immobile sia per trovare soluzioni che per neutralizzari poer quanto possibile facendo invece leva sui punti forti già identificati.

5. Gruppo target.

Identificare il pubblico ideale per l'immobile specifico

In base alle caratteristiche della casa, ai suoi punti e deboli viene poi identificato il pubblico tipico dell'immobile in funzione del quale impostare la comunicazione di marketing in modo mirato.

Ad esempio: una casa con un grande giardino è particolarmente adatta a famiglie con bambini e animali.

Una casa già ristrutturata e arredata è perfetta per chi cerca una soluzione pronta da abitare in tempi brevi

Viceversa, un immobile su due piani collegati da una scala a chiocciolla difficilmente sarà adatta a una coppia anziana o una famiglia con bambini piccoli, per i quali la scala potrebbe rappresentare un pericolo.

6. Proprietà comparabili.

Cosa offre il mercato? Quali sono i prezzi richiesti per case simili? Qual'è l'offerta della concorrenza?

Esplorando il mercato si capisce com'è composta l'offerta di mercato in quel momento in quella zona: quante case sono in vendita, da quanto tempo, quali caratteristiche hanno.

Questa esplorazione del mercato permette di capire se la casa oggetto di valutazione è molto simile alle altre oppure se ha caratteristiche uniche sulle quali fare leva.