Il piano di analisi e marketing è un documento che fornisce una valutazione tecnica sul più probabile prezzo di vendita della proprietà in oggetto e illustra un piano di marketing per raggiungere il massimo risultato nel più breve tempo possibile
Come si svolge una valutazione
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Caratteristiche dell'immobile
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Vantaggi
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Obiezioni
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Target
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Panoramica del mercato
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Strategia e Obiettivi
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Misure di marketing
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Conclusione
1. Caratteristiche dell'immobile
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Ingresso
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Soggiorno triplo
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3 camere da letto matrimoniali
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Cucina abitabile
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2 bagni
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Terrazzo (vivibile)
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Balcone
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Cantina
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Garage
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Via di Vigna Due Torri n. xxx
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Quartiere: Villa Bonelli (zona OMI: Portuense)
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2° piano con ascensore
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Palazzina anni '60 in cortina e parti in legno
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Condizioni stabile: medie
(prossima ristrutturazione facciate)
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Condizioni appartamento: da ristrutturare
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metratura appartamento: 181 mq catastali
- 172 mq catastali coperti
- 11 mq catastali terrazzo (= circa 40 mq calpestabili)
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metratura garage: 24 mq
Descrizione oggettive dell'immobile oggetto di valutazione
3. Obiezioni
Punti deboli dell'immobile e probabili obiezioni che i visitatori recepiranno ed esprimeranno durante le visite.
Le obiezioni vanno riconosciute per essere affrontate e superate facendo leva sui vantaggi/punti forza
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Spese per la necessaria ristrutturazione (almeno 120/130.000 €)
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Presenza intercapedine nel garage
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Lavori di ristrutturazione della facciata (quando, e chi paga?)
4. Gruppo target
identificazione della tipologia del clienti adatti a questo immobile verso i quali strutturare la comunicazione di marketing
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Famiglie per casa di rappresentanza
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casa / ufficio
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Chi cerca casa più grande e prestigiosa all'interno del quartiere
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Chi cerca casa in un quartiere più tranquillo (fuga dal caos)
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Investimento (acquisto, fraziono, ristrutturo e rivendo o metto a reddito)
4. Panoramica del mercato.
Proprietà paragonabili
Prezzi richiesti per proprietà attualmente sul mercato e con caratteristiche paragonabili in base a zona, metratura, condizioni etc
Via E.S.M. Valperga
190 mq - 2° Piano
Ingresso, salone triplo, cucina abitabile e tinello, 3 camere, 3 bagni
balcone e terrazzo di 25 mq
soffitta e posto auto - abitabile
RICHIESTA
190 mq - 675.000 €
3.552 €/mq
Via E.S.M. Valperga
190 mq - 2° Piano
Ingresso, salone triplo, cucina abitabile e tinello, 3 camere, 3 bagni
balcone e terrazzo di 25 mq
soffitta e posto auto - abitabile
RICHIESTA
190 mq - 675.000 €
3.552 €/mq
Via E.S.M. Valperga
190 mq - 2° Piano
Ingresso, salone triplo, cucina abitabile e tinello, 3 camere, 3 bagni
balcone e terrazzo di 25 mq
soffitta e posto auto - abitabile
RICHIESTA
190 mq - 675.000 €
3.552 €/mq
2. Vantaggi
caratteristiche e potenzialità posistive dell'immobile che saranno valorizzate durante il percorso di pubblicizzazione commercializzazione
Posizione di prestigio nel quartiere
Casa "completa": più bagni, spazi esterni, cantina, garage, portierato
Spazi esterni vivibilli e articolati
Luminosità grazie alla tripla esposizione e al piano
Silenziosità: strada poco trafficata
Affacci panoramici (sul verde e sulla residenza dell'ambasciatore indiano)
Personalizzabile tramite ristrutturazione
Quella che segue è l'analisi di mercato e il piano di marketing relativo a una proprietà recentemente venduta a Roma
4. Panoramica del mercato.
Prezzi reali del venduto
I dati che seguono sono forniti dall’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), un istituto dell’Agenzia delle
Entrate che raccoglie i rogiti elaborati dai notai e ogni 6 mesi pubblica i dati del compravenduto nel semestre precedente nelle diverse zone della città.
4. Panoramica del mercato.
Andamento storico dei prezzi
I dati che seguono sono forniti dall’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), un istituto dell’Agenzia delle
Entrate che raccoglie i rogiti elaborati dai notai e ogni 6 mesi pubblica i dati del compravenduto nel semestre precedente nelle diverse zone della città.
Giugno 2011
massimo
4.150
medio
4.150
minimo
4.150
Giugno 2018
massimo
4.150
medio
4.150
minimo
4.150
Giugno 2019
massimo
4.150
medio
4.150
minimo
4.150
Giugno 2020
massimo
4.150
medio
4.150
minimo
4.150
I prezzi di vendita statistici hanno subito un calo del 21% (-725€/mq) rispetto al periodo di prezzo massimo e anche negli ultimi tre anni hanno registrato un calo sensibile. I dati si riferiscono all’intera zona OMI D7 che al proprio interno ha vaste aree di minor pregio e aree ristrette di maggior pregio come Villa Bonelli
5. Valutazione tecnico-analitica
Al prezzo medio del venduto reale di zona - individuato in 2.725 €/mq - si deve aggiungere o sottrarre valore in base ai parametri indicati a sinistra, tecnicamente detti " coefficienti di merito" e comunemente utilizzata dalla comunità dei valutatori professionali (es: periti per un mutuo, giudici per stabilire il valore in caso di successione o divorzio etc)
I prezzi di vendita statistici hanno subito in calo del 21% (-725€/mq) rispetto al periodo di prezzo massimo e anche negli ultimi tre anni hanno registrato un calo sensibile. I dati si riferiscono all’intera zona OMI D7 che al proprio interno ha vaste aree di minor pregio e aree ristrette di maggior pregio come Villa Bonelli
6. Valutazione commerciale
Al prezzo medio del venduto reale di zona - individuato in 2.725 €/mq - si deve aggiungere o sottrarre valore in base ai parametri indicati a sinistra, tecnicamente detti " coefficienti di merito" e comunemente utilizzata dalla comunità dei valutatori professionali (es: periti per un mutuo, giudici per stabilire il valore in caso di successione o divorzio etc)
I prezzi di vendita statistici hanno subito in calo del 21% (-725€/mq) rispetto al periodo di prezzo massimo e anche negli ultimi tre anni hanno registrato un calo sensibile. I dati si riferiscono all’intera zona OMI D7 che al proprio interno ha vaste aree di minor pregio e aree ristrette di maggior pregio come Villa Bonelli