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Il piano di analisi e marketing è un documento che fornisce una valutazione tecnica sul più probabile prezzo di vendita della proprietà in oggetto e illustra un piano di marketing per raggiungere il massimo risultato nel più breve tempo possibile

Come si svolge una valutazione

  1. Caratteristiche dell'immobile

  2. Vantaggi

  3. Obiezioni

  4. Target
     

  5. Panoramica del mercato

  6. Strategia e Obiettivi

  7. Misure di marketing
     

  8. Conclusione

1. Caratteristiche dell'immobile

  • Ingresso
     

  • Soggiorno triplo
     

  • 3 camere da letto matrimoniali
     

  • Cucina abitabile
     

  • 2 bagni
     

  • Terrazzo (vivibile)
     

  • Balcone
     

  • Cantina
     

  • Garage

  • Via di Vigna Due Torri n. xxx
     

  • Quartiere: Villa Bonelli (zona OMI: Portuense)
     

  • 2° piano con ascensore
     

  • Palazzina anni '60 in cortina e parti in legno
     

  • Condizioni stabile: medie
    (prossima ristrutturazione facciate)
     

  • Condizioni appartamento: da ristrutturare
     

  • metratura appartamento: 181 mq catastali
    - 172 mq catastali coperti
    - 11 mq catastali terrazzo (= circa 40 mq calpestabili)
     

  • metratura garage: 24 mq

 Descrizione oggettive dell'immobile oggetto di valutazione

3. Obiezioni

Punti deboli dell'immobile e probabili obiezioni che i visitatori recepiranno ed esprimeranno durante le visite.

Le obiezioni vanno riconosciute per essere affrontate e superate facendo leva sui vantaggi/punti forza  

  • Spese per la necessaria ristrutturazione (almeno 120/130.000 €)
     

  • Presenza intercapedine nel garage 
     

  • Lavori di ristrutturazione della facciata (quando, e chi paga?)

4. Gruppo target 

identificazione della tipologia del clienti adatti a questo immobile verso i quali strutturare la comunicazione di marketing

  • Famiglie per casa di rappresentanza
     

  • casa / ufficio
     

  • Chi cerca casa più grande e prestigiosa all'interno del quartiere
     

  • Chi cerca casa in un quartiere più tranquillo (fuga dal caos)
     

  • Investimento (acquisto, fraziono, ristrutturo e rivendo o metto a reddito)

4. Panoramica del mercato.

Proprietà paragonabili

Prezzi richiesti per proprietà attualmente sul mercato e con caratteristiche paragonabili in base a zona, metratura, condizioni etc

Via E.S.M. Valperga

190 mq - 2° Piano

Ingresso, salone triplo, cucina abitabile e tinello, 3 camere, 3 bagni

balcone e terrazzo di 25 mq

soffitta e posto auto - abitabile

 RICHIESTA 

190 mq - 675.000 €

3.552 €/mq

Via E.S.M. Valperga

190 mq - 2° Piano

Ingresso, salone triplo, cucina abitabile e tinello, 3 camere, 3 bagni

balcone e terrazzo di 25 mq

soffitta e posto auto - abitabile

 RICHIESTA 

190 mq - 675.000 €

3.552 €/mq

Via E.S.M. Valperga

190 mq - 2° Piano

Ingresso, salone triplo, cucina abitabile e tinello, 3 camere, 3 bagni

balcone e terrazzo di 25 mq

soffitta e posto auto - abitabile

 RICHIESTA 

190 mq - 675.000 €

3.552 €/mq

2. Vantaggi

caratteristiche e potenzialità posistive dell'immobile che saranno valorizzate durante il percorso di pubblicizzazione commercializzazione

  • Posizione di prestigio nel quartiere
     

  • Casa "completa": più bagni, spazi esterni, cantina, garage, portierato
     

  • Spazi esterni vivibilli e articolati
     

  • Luminosità grazie alla tripla esposizione e al piano 
     

  • Silenziosità: strada poco trafficata
     

  • Affacci panoramici (sul verde e sulla residenza dell'ambasciatore indiano)
     

  • Personalizzabile tramite ristrutturazione 

Quella che segue è l'analisi di mercato e il piano di marketing relativo a una proprietà recentemente venduta a Roma

4. Panoramica del mercato.

     Prezzi reali del venduto

I dati che seguono sono forniti dall’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), un istituto dell’Agenzia delle

Entrate che raccoglie i rogiti elaborati dai notai e ogni 6 mesi pubblica i dati del compravenduto nel semestre precedente nelle diverse zone della città.

4. Panoramica del mercato.

     Andamento storico dei prezzi

I dati che seguono sono forniti dall’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare), un istituto dell’Agenzia delle

Entrate che raccoglie i rogiti elaborati dai notai e ogni 6 mesi pubblica i dati del compravenduto nel semestre precedente nelle diverse zone della città.

Giugno 2011

massimo

4.150

medio

4.150

minimo

4.150

Giugno 2018

massimo

4.150

medio

4.150

minimo

4.150

Giugno 2019

massimo

4.150

medio

4.150

minimo

4.150

Giugno 2020

massimo

4.150

medio

4.150

minimo

4.150

I prezzi di vendita statistici hanno subito un  calo del 21% (-725€/mq) rispetto al periodo di prezzo massimo  e anche negli ultimi tre anni hanno registrato un calo sensibile. I dati si riferiscono all’intera zona OMI D7 che al proprio interno ha vaste aree di minor pregio e aree ristrette di maggior pregio come Villa Bonelli

5. Valutazione tecnico-analitica

Al prezzo medio del venduto reale di zona - individuato in 2.725 €/mq - si deve aggiungere o sottrarre valore in base ai parametri indicati a sinistra, tecnicamente detti " coefficienti di merito" e comunemente utilizzata dalla comunità dei valutatori professionali (es: periti per un mutuo, giudici per stabilire il valore in caso di successione o divorzio etc)

I prezzi di vendita statistici hanno subito in calo del 21% (-725€/mq) rispetto al periodo di prezzo massimo e anche negli ultimi tre anni hanno registrato un calo sensibile. I dati si riferiscono all’intera zona OMI D7 che al proprio interno ha vaste aree di minor pregio e aree ristrette di maggior pregio come Villa Bonelli

6. Valutazione commerciale

Al prezzo medio del venduto reale di zona - individuato in 2.725 €/mq - si deve aggiungere o sottrarre valore in base ai parametri indicati a sinistra, tecnicamente detti " coefficienti di merito" e comunemente utilizzata dalla comunità dei valutatori professionali (es: periti per un mutuo, giudici per stabilire il valore in caso di successione o divorzio etc)

I prezzi di vendita statistici hanno subito in calo del 21% (-725€/mq) rispetto al periodo di prezzo massimo e anche negli ultimi tre anni hanno registrato un calo sensibile. I dati si riferiscono all’intera zona OMI D7 che al proprio interno ha vaste aree di minor pregio e aree ristrette di maggior pregio come Villa Bonelli

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